這個 9.9% 的付款人是 2022 年最被忽視的股息交易

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一位困惑的女商人聳肩,看著辦公室裡的相機的前視肖像

蓋蒂

大多數人不知道,但從長遠來看,房地產已經重創股市,它有望在 2023 年再次取得勝利。

我們的股息投資者很好地排隊兌現,這要歸功於一隻基金拋出了驚人的 9.9% 收益率,這是這裡的完美選擇。 我會在幾秒鐘內刪除名稱和股票代碼。

首先,您沒看錯:從長遠來看,房地產的表現確實優於股票——而且幅度也不小! 在過去 20 年中,公開交易的房地產投資信託 (REIT) 指數基金 SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR RWR) 與標準普爾 500 指數之間的比較清楚地表明了這一點。

請記住,這一時期包括 COVID-19 崩盤和次貸危機,當然,這也重創了住房。 沒問題。 房地產投資信託基金——擁有從倉庫到公寓樓等一切的上市公司——再次浮出水面!

REITs 吸引人的關鍵在於它們是“通過”投資:它們從租戶那裡收取租金支票,撇去足夠的錢以保持燈亮和建築物清潔,然後將其餘部分作為紅利交給我們。 結果是比普通股票支付更大的收入流:典型的房地產投資信託基金收益率為 3.2%,是標準普爾 500 指數可憐的 1.5% 的兩倍。

但即使 RWR 壓垮了股票,我們也不想在這裡走被動 ETF 路線。 一方面,RWR 3.2% 的收益率遠不足以讓我們心跳加速。 其次,對於 REITs(就像現在的一切一樣),擁有一個聰明、反應迅速的經理是至關重要的。

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與我們今天要討論的封閉式基金 (CEF) 世邦魏理仕全球房地產收益基金 (IGR) 相比,RWR 在過去三年動蕩的回報中就是明證。 IGR 放棄了我在一秒鐘前提到的 9.9% 的巨額支出(而且它每月支付給你,不少於)!

造成這種情況的主要原因歸結為 IGR 的專業投資組合經理,他們巧妙地駕馭了他們最了解的當地市場。 這是房地產的關鍵,我們都知道這實際上只是一個小市場的集合,在任何特定時間都表現不同。

而在房地產方面,該基金的管理公司世邦魏理仕並不缺乏知識:除了 IGR 和私人投資者基金之外,它還管理房地產、經營經紀公司並將自有資金投資於房地產。 該公司在 100 多個國家/地區擁有 80,000 名員工,使其具有全球視野和在國外的關係,這是算法運行的 ETF 無法比擬的。

世邦魏理仕利用這些知識巧妙地將 IGR 的投資組合大量向美國傾斜(68%),這是一個謹慎的舉措,因為美國經濟繼續以健康的速度增長,通脹似乎開始達到頂峰,而消費者支出(更不用說就業了) ) 保持得很好。

但是,購買一支管理良好的房地產基金不僅僅是購買管理層的研究能力和獲取信息的渠道,還涉及多元化,這在房地產領域尤為關鍵。

例如,IGR 投資了 80 多個房地產投資信託基金,這些房地產投資信託基金各自擁有數百甚至數千個房產。 和許多其他做同樣事情的 REIT 基金一樣,它不會注意到一個流浪租戶何時停止支付租金,因為還有成千上萬的其他人這樣做。

例如,目前,IGR 的主要持股包括擁有廣泛資產的房地產投資信託基金。 例如,Crown Castle International (CCI) 在全球擁有 40,000 多個基站,以及 115,000 個“小型基站”,可提高大城市的本地網絡容量; Prologis PLD (PLD) 在全球擁有 4,732 個倉庫; 和住宅 REIT Invitation Homes (INVH),出租超過 85,000 套單戶住宅。

因此,我們在這裡已經擁有大量的多元化,而這僅僅是來自 IGR 的三個持股!

考慮 REIT 基金的另一個經常被忽視的原因是,這些基金和 REIT 本身都可以獲得比你和我更便宜的槓桿。例如,現在,抵押貸款利率飆升對於擁有出租物業的個人投資者來說是一個大問題——但不是所以對於房地產投資信託基金:

抵押貸款支付通過屋頂

30年固定抵押貸款利率

美國聯邦儲備

隨著今年早些時候利率達到 5% 並保持在該水平,住房貸款飆升。 但房地產投資信託基金的利率要低得多,許多目前的賬面借款成本低於 3%。

房地產投資信託基金享有較低的利率,因為它們在許多物業中進行專業管理和多元化,因此它們的風險低於典型的個人房地產投資者。 這就是為什麼房地產投資信託基金在利率上升期間實際上具有相當一致的正回報記錄的原因之一。

房地產投資信託基金年度總回報

NAREIT

該圖表基於房地產投資信託基金研究和數據公司 NAREIT 的一項研究,它清楚地表明房地產投資信託基金通常在高利率期間賺取利潤。 這是因為他們較低的借貸成本在一定程度上使他們免受了這一趨勢的影響。 此外,利率上升期通常伴隨著強勁的經濟(就像今天的情況一樣)。 這意味著對 REITs 房產的更高需求,這讓 REITs 提高了租金。 由於利率上升,這些增長遠遠超過了借貸成本的任何增長。

購買 IGR 作為“折扣勢頭”構建

最後,讓我們談談 IGR 對 NAV 的折讓,或者說它的市場價格與其投資組合的每股價值之間的差異(這個衡量標準是 CEF 獨有的)。 目前,這個折扣很小,這意味著 IGR 或多或少受到了公平的重視。

這裡的趨勢很明顯:IGR 的折扣正在進入溢價領域——問題是多遠。 如果發生這種情況,它將給 IGR 的股價帶來更大的推動力。 當然,您將始終獲得 9.9% 的健康支出(按月支付)。

Michael Foster 是反向展望的首席研究分析師。 如需更多出色的收入想法,請單擊此處查看我們的最新報告“堅不可摧的收入:5 支具有 8.4% 安全股息的廉價基金”。

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